27 Abr Artículo 28 de la Ley Hipotecaria
En el año 2020 el INE cifra en más de 83.700 los fallecimientos en España a causa de la COVID-19, por lo que también han aumentado en un 7% las herencias. Solo en el mes de noviembre se heredaron 17.157 inmuebles, el máximo de la serie histórica, que arranca en 2007. Si le añadimos a este efecto el de que cada vez hay más personas solteras sin hijos, ha provocado que vuelva a tener relevancia el artículo 28 de la nueva Ley Hipotecaria.
A este artículo de la Ley Hipotecaria se le conoce como la Ley de Cuba y se introdujo en 1944 para que los posibles hijos de españoles que habían emigrado tuvieran tiempo de enterarse del fallecimiento de sus padres y reclamar la herencia. En la actualidad, genera importantes trabas para que muchas operaciones de venta de activos se puedan formalizar.
Este artículo 28 se aplica en la venta de activos procedentes de herencia y va destinado a herederos no directos (un sobrino, hermano o conocido). Sería el caso del fallecimiento de una persona viuda sin hijos o soltera. A tal efecto el artículo determina un plazo de dos años para cualquier reclamación de un heredero directo que pudiera aparecer. Por eso el posible comprador de una finca de estas características no tiene garantizada la titularidad de la finca dentro de este periodo de dos años.
La dificultad que supone este artículo es la incertidumbre de la titularidad que se genera y, por consiguiente, la imposibilidad de que algún banco pueda financiar este activo durante los dos años de vigencia de posibles reclamaciones. Una solución a esta situación es la realización de una compra a través de un arrendamiento con opción a compra y elevando este pacto a público.
Con este modelo el heredero no forzoso obtiene unos ingresos y el comprador esquiva la incertidumbre de la titularidad hasta la confirmación legal de la transmisión del bien. Transcurrido el periodo legal vigente se formaliza la entrega de la titularidad y el comprador puede disponer de financiación para adjudicarse la titularidad.