Les darreres estadístiques sobre el mercat residencial apunten que els preus dels nous contractes de lloguer s’han moderat en determinades zones. És una dada que, a priori, podria interpretar-se com un èxit de les mesures reguladores impulsades en els darrers anys.

Però abans d’arribar a aquesta conclusió, convé formular una pregunta fonamental: estem comparant realment el mateix producte?

A Barcelona s’està produint una transformació silenciosa del parc d’habitatges en lloguer. Segons dades de l’Institut Català del Sòl, els pisos de menys de 45 m² ja representen el 15% dels nous contractes signats, quan fa només un any suposaven el 9%. Paral·lelament, la superfície mitjana dels nous lloguers ha passat de 74 a 71 m².

Dit d’una altra manera: una part creixent de l’oferta està formada per habitatges més petits.

Això ens porta a una reflexió imprescindible. Si comparem únicament el preu total del lloguer, és possible que observem una reducció o una estabilització de les rendes. Però si els habitatges són cada vegada més petits, aquesta comparació pot resultar enganyosa.

La magnitud que realment ens permet saber si l’habitatge és més o menys car és el preu per metre quadrat.

De fet, les mateixes estadístiques indiquen que, mentre la renda mitjana aparentment es modera, el preu per metre quadrat continua augmentant. És a dir, els llogaters paguen menys en termes absoluts perquè accedeixen a habitatges més petits, però el cost de cada metre quadrat és superior.

Aquesta situació pot respondre a diversos factors. D’una banda, l’augment de llars unipersonals o de famílies més petites genera una demanda real d’habitatges de dimensions reduïdes. Però, de l’altra, també s’observa una tendència creixent a la divisió d’habitatges grans en diverses unitats més petites, una operació que permet incrementar el valor total obtingut per cada edifici.

Per això, quan analitzem l’evolució dels preus del lloguer, hauríem d’anar més enllà dels titulars i preguntar-nos què està passant realment amb el producte que es comercialitza.

Si els habitatges són cada vegada més petits, una reducció del preu mitjà no implica necessàriament una millora en l’accessibilitat a l’habitatge.

Potser la pregunta correcta no és si el lloguer ha baixat, sinó si avui obtenim més o menys habitatge pels diners que paguem.

I per respondre-la necessitem mirar el mercat en termes de valor per metre quadrat, no només de renda mensual.