Dos años después de la entrada en vigor de la limitación de rentas en las zonas tensionadas, empiezan a consolidarse algunos efectos que merecen una reflexión profunda sobre el futuro del mercado residencial.

Los datos publicados recientemente muestran que todos los mercados donde se han aplicado controles de precios han experimentado una reducción de la oferta de vivienda en alquiler permanente. Las caídas son significativas: Pamplona (-26%), A Coruña (-21%), Lleida (-20%), Barcelona (-15%), San Sebastián (-15%), Tarragona (-14%) o Bilbao (-10%).

En Cataluña, además, se observa una transformación relevante del mercado. Mientras la oferta de alquiler residencial de larga duración disminuye, una parte importante de estas viviendas se está desplazando hacia el alquiler temporal. En Barcelona, el alquiler de temporada ya representa el 64% de la oferta disponible, cuando en marzo de 2024 suponía apenas el 34%. Durante este mismo período, la oferta de alquiler temporal ha aumentado un 58%, mientras que la de alquiler permanente ha caído un 56%.

Este fenómeno no puede explicarse únicamente por la limitación de precios. La cuestión de fondo es la percepción creciente de intervención sobre un mercado que depende de forma mayoritaria de propietarios privados. Cuando el marco regulatorio incorpora nuevas restricciones, incertidumbres o limitaciones sobre la gestión de los activos residenciales, muchos propietarios se preguntan hasta dónde llegará la regulación futura y cómo puede afectar a la rentabilidad, la seguridad jurídica o la capacidad de gestionar sus viviendas.

Ante esta incertidumbre, algunos optan por trasladar sus viviendas al alquiler temporal, otros las destinan a usos alternativos y una parte simplemente abandona el mercado del alquiler residencial.

La realidad es que las administraciones públicas, por sí solas, no disponen actualmente de recursos suficientes para generar un parque de vivienda asequible con la dimensión necesaria para influir de forma significativa en el mercado. Por ello, gran parte de las políticas actuales están actuando sobre la oferta privada mediante regulaciones, limitaciones y restricciones.

Sin embargo, la experiencia demuestra que intervenir sobre los precios sin incrementar de forma sustancial la oferta disponible difícilmente resolverá el problema de acceso a la vivienda. El verdadero desafío sigue siendo el mismo: generar más suelo, agilizar la gestión urbanística, facilitar la colaboración público-privada y promover la construcción de nueva vivienda en todas sus tipologías.

Porque la vivienda asequible no se consigue regulando la escasez, sino reduciéndola.